市区姚桥新区的新建楼盘

　　新年伊始，万象更新。对于去年我市房地产发展情况，上期“城市·楼市”周刊中，我市一位业内人士通过楼盘销售情况对2013年进行了总结。本期，我市某房地产评估公司资深房地产估价师吴宏平(化名)，将从另一角度进行解读。

　　吴宏平，从事房地产估价师10年，一直致力于专业的房地产评估工作，曾在广州、成都等城市开展过房地产估价业务，在雅安从事房地产评估工作6年。

　　去年房地产估价业务零增长

　　“房地产评估工作并不新鲜，只是部分购房者并不了解房地产评估的业务范围或作用。”吴宏平介绍，房地产价格评估就是对房地产在特定时间内最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断，其实质不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来。

　　一般而言，房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开房地产估价。

　　吴宏平说，2013年，雅安的房地产估价业务与2012年相比，业务量没有增加，业绩较差。这主要是因为在2013年全年，雅安的新建楼盘量几乎没有变化，在商品房开发方面没有新的项目进驻雅安。

　　吴宏平通过房地产评估市场的变化分析认为，无论2013年我市房地产市场的房价涨跌和房屋销售量如何变化，而作为组成房地产市场的根本部分，楼盘数量却没有太大起色，楼盘项目没有新增，我市房地产市场短期内出现的火热现象，恐怕难以持久;而房地产市场未来的发展之路也显得短促。

　　“然而，2013年，房地产拆迁评估业务却比2012年要好得多。”吴宏平分析称，这主要是由于“4·20”芦山强烈地震后，雅安全面进入过渡安置和灾后重建阶段，对地震受损严重的办公用房和住房进行搬迁，促使拆迁量增加，从而引起房地产拆迁评估业务的上涨。

　　配套建设需跟上发展步伐

　　吴宏平认为，目前雅安房地产业的一种发展状况是，当很多人提及雅安房地产市场或楼盘项目时，首先想到的只是市区姚桥新区。

　　“还应放眼于其他县区或市区周边乡镇等更大的空间。”吴宏平说，名山已经撤县设区，名山中心区作为雅安城市副城组团亮相，而名山区所拥有的茶马古城、东科·原山墅等房地产项目，都是我市独具特色的项目。

　　吴宏平称，雅安的房地产市场，应该拥有更为广阔的发展空间。旅游地产和养老地产在雅安的兴起，别墅项目等高端物业在雅安的亮相，都丰富了雅安房地产市场的物业格局。

　　“应该引入更多的市场竞争机制。雅安的房地产市场不应只‘坐守’姚桥，应根据各个片区和组团的打造，引入更多符合各片区发展的房地产项目。”

　　房价不能直观反映市场行情

　　据了解，2013年雅安房价稳中有升，但涨幅不大。

　　“谈及房地产市场，很多人首先想到的是房价，这是因为房价直接关系到购房群体的购买力。”吴宏平说，房价的涨跌的确可以影响到多数购房者的购买意愿，但是，在雅安，房价的涨跌走势似乎对房地产销售不会产生太大影响。

　　吴宏平认为，在我市的购房群体中，仍然以刚需为主，小范围内的房价涨跌，并不会影响到他们的购房情绪。为了安家置业，当他们处于一个需要购房的时间节点时，无论房价是涨是跌，他们仍会选择购置房产。

　　根据雅安一些楼盘房价与销量的微妙关系，也可以看出房价对购房者心理的影响情况。吴宏平介绍，在雅安，有些楼盘房价偏低，购买者却很少;而有些楼盘房价虽然相比较高，但是销售量却稳增不减。

　　重建不会对楼市造成大影响

　　“灾后重建对房地产市场的影响是好是坏?需要从两个方面进行分析。”吴宏平说，灾后重建工作的开展，必定会促进雅安城市建设，加快配套完善，促进城市发展，各产业的发展都将迎来一个全新的发展机遇。从这方面而言，灾后重建会促进我市房地产业的发展。

　　另一方面，在灾后重建过程中，大量的保障房和安置房等民生工程的实施，新村建设的加快，会让我市一批购房者产生观望情绪，进而对房地产市场造成一定冲击。

　　吴宏平说，在机会与危机并存的市场环境下，灾后重建不会对我市房地产市场产生太大影响。

　　看好未来雅安房地产业

　　“加快推进新区住宅建设，高标准进行城市基础设施和公共服务设施的配置，提升新中心的吸引力和辐射力，优化城市功能。”这是《雅安市城市总体规划(2013—2020)》中的一段话。

　　“房地产市场的发展，离不开城市配套的完善和区域服务设施的建设。”吴宏平说。

　　在我市的城市规划中，姚桥组团、大兴组团、主城老城区、名山副城组团、多营组团及北郊、蒙顶山麓组团都进行了不同的发展指引规划，每个区域都拥有自身的发展重心，每个组团也都有着自身的发展方向和目标。

　　吴宏平说，我市的发展规划是比较完善的，但是，随着城市进程的加快，以及各类商业配套和楼盘项目的形成，各个片区内自然会形成大量的聚居点，这就需要城市基础配套建设在城市规划的基础上，跟上各片区发展步伐。

　　记者王星皓