万绍龙代表:
您提出的《关于加强全市物业管理的建议》(第187号建议意见)收悉,现答复如下:
一、我市物业服务行业现状
我市物业服务行业起步较晚,2005年以后才逐步出现较为正规的物业服务企业,开始推行社会化的物业服务。近年来,在市委、市政府的高度重视下,我市物业服务行业得到了明显发展,并逐步走向制度化、规范化轨道。
截至2019年4月底,全市注册及备案的物业企业(含外地)共110家,其中本地物业企业73家,外地入雅的物业企业37家。全市物业服务行业从业人员近9000人。
全市实施社会化物业管理的住宅小区112个,其中,雨城区65个、名山区18个、天全县5个、芦山县4个、宝兴县1个、荥经县8个、汉源县5个、石棉县6个;实施物业服务面积630多万平方米,其中雨城区520多万平方米,物业服务覆盖率39%,其中获得“省级物业管理优秀大厦”项目1个(雅安市行政中心)。
二、我局今后的工作重点
针对我市物业服务行业存在的问题,我局将主要做好以下几项工作:
(一)加强物业服务企业的管理。我局将严格按照《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》)的规定,对全市物业服务企业的信用档案进行严格管理。我局将积极组织物业服务企业学习物业管理相关规章制度,帮助物业服务企业强化自身企业素质,协助企业推进行业诚信体系建设。引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任,确保物业服务质价相符,努力构建和维护良好的物业服务市场秩序。引导物业服务企业改进员工管理,加强员工职业技能培训和职业道德建设,规范从业人员服务行为。
对服务不到位且不积极配合整改的物业企业进行严格整顿,必要时,将暂停该物业公司从事物业服务活动。
(二)树立企业物业服务意识和业主自治意识。现阶段,我市广大市民、购房人对物业服务还不是很了解和接受,物业服务意识尚未形成,加上物业服务企业服务质量有待提高,因此造成不少物业服务纠纷。对此,我局将加大力度协助街道办帮助小区成立业主委员会,鼓励业主对物业管理工作进行自治。协同街道办处理好业主、业委会、物业企业之间的矛盾纠纷。维持良好的物业服务供需环境。
(三)进一步完善小区配套设施。对小区配套设施不完善等问题,我局相关业务科室进行了认真研究,包括绿地、道路、全民健身活动场所、停车场(库)、物业管理、社区办公等功能性用房和公共空间。我市建设用地地块出让前须按照《雅安市规划管理技术规定》对配套设施进行规定并作为土地出让条件,在后期方案审查以及竣工验收环节均会严格按照地块出让时规定的条件进行审核验收,确保配套设施的配置和控制指标符合相关规定。
三、对业主委员会及街道、社区工作开展的建议
(一)明确街道办事处职责。长期以来,街道办事处(乡、镇人民政府)及社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导协调作用未能有效发挥,导致业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地在属地协调处理。对此,《条例》第四条规定:“街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作”。
同时,《条例》要求业主委员会在选举产生之日起30日内,持相关材料到物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门。
(二)业主委员会要发挥好“桥梁”作用。《条例》规定,业主委员会要履行的职责包括:执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷等。
根据《条例》内容,业主委员会在小区物业管理中有着不可忽视的“桥梁”作用,但我市大部分小区始终没有成立业主委员会。对此,有物管公司工作人员认为,业主对小区委员会的不信任和对物业服务的接受程度不够是导致业主委员会无法成立的主要原因。
《条例》规定,在满足一定条件或一定时间阶段内,建设单位或物业管理区域百分之十以上的业主要联名通过书面报告向所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)申请设立业主大会,并由物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)组织业主成立筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
作为业主大会的执行机构,业主委员会应由业主大会选举产生,由5人以上的单数组成,任期3年或者5年。
为有效保证业主委员会的正常运转,《条例》对业主委员会的工作经费渠道做出规定:一是业主共有部分物业经营收益;二是全体业主共同交纳;三是业主自愿捐赠等其他合法方式。 工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费,并每半年向业主书面公告收支情况。
(三)建立物业管理工作联席会议制度。落实《四川省物业管理条例》的规定,建立健全物业管理工作联席会议制度,由物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集物业管理工作联席会议。房管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加,协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。
(四)健全纠纷调解机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用,构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式。建立市、区、街道、社区四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系,有效解决物业服务纠纷问题。成立市、区两级物业管理纠纷综合调解组织,在市、区两级物业管理联席会议的指导下开展工作。依托街道、社区两级人民调解委员会,充分发挥社区法律顾问作用,引导人民群众依法理性表达诉求,在法治轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。
我局将严格按照《中华人民共和国物权法》和《四川省物业管理条例》的规定,积极做好本职工作,为我市物业服务行业的发展尽职尽责。同时,欢迎和感谢贵代表对我市物业服务行业的监督和指导。
(联系人:彭浩,联系电话:13981612626)
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