近年来，经济不断发展，城镇化建设进程加快，促进了雅安房地产市场蓬勃发展。近期，国家统计局雅安调查队采取实地查看、问卷调查、重点走访等方式，深入了解雅安房地产市场现状，同时针对存在的问题提出促进雅安房地产市场健康发展的意见建议，供参考。
一、雅安房地产市场发展现状
（一）房产投资市场持续升温。雅安紧邻成都，雅康、雅西、雅乐高速穿境而过，交通方便，生态良好，气候宜居。近年来，随着城镇新区沙湾、姚桥、大兴新城建设大力推进，房地产开发商对雅安房地产市场前景纷纷看好。入驻雅安的房产企业由五年前的几家增加到现在近20家，正黄、领地、西部网信、碧桂园等知名房企均在其列。2016年、2017年、2018年1-6月，雅安房地产开发投资额分别为53.9亿元、58.3亿元、49.4亿元，投资呈持续增长态势。
（二）商品住宅主体地位突出。近几年，雅安批准预售的新建商品住宅面积、套数持续增加，基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系。2016年批准预售商品房46.18万平方米，其中住宅15.5万平方米（512套），2017年批准预售96.23万平方米，其中住宅71.71万平方米（6464套）；2018年1-6月批准预售46.93万平方米，其中住宅41.19万平方米（4739套）。2016年、2017年、2018年1-6月，预售住宅面积在批准预售面积的占比分别为33.6%、74.5%、87.8%，住宅建设分别占到房地产开发全部投资的56.8%、48.4%、67.3%。
（三）住宅销售“量价齐升”。受土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，近两年雅安新建房成交量和销售均价同时上涨，一些地段好的楼盘开盘时甚至出现排队抢房的现象。住宅销售面积：2017年51.9万平方米（4871套），同比上涨58.3%；2018年1-6月51.8万平方米（4739套），同比上涨200.9 %。销售均价：2017年6373元/平方米，同比上涨23.8%；2018年1-6月6973元/平方米，同比上涨22.8%。
（四）政策调控后显现“缓刹车”。今年6月，雅安新调整了住房公积金政策。随着贷款额度下降、贷款利率上调、首付提取限制等平抑房价政策的出台，房产市场观望气氛有所显现，雅安房地产市场出现了一定程度的“缓刹车”效应。由于百姓对宏观政策的观望心态，6月份雅安城区商品住房销售量530套，总面积6.08万平方米，与5月份相比销量下降了21.15%。
（五）可销售商品房库存较充足。随着房地产业的快速发展，雅安新建商品房库存较为充足。2016年底，库存商业面积14.42万平方米，库存住宅面积9.11万平方米、1112套；2017年底，库存商业面积21.42万平方米，库存住宅面积19.21万平方米、1778套；截至2018年5月31日，库存商业面积22.04万平方米，库存住宅面积20.46万平方米、1806套。库存商业住房地段均较好，基本位于新城区，库存住宅高、中、低档均有，可供选择的空间较大。
（六）二手房交易市场冷热不均。雅安城区二手房交易面积：2016年21.6万平方米,同比增长13.98%；2017年36.86万平方米, 同比增长37.59%；2018年1-6月17.12万平方米,同比增长31.59%。其中，新城区姚桥、沙湾、大兴二手房交易较火爆，成交均价持续上涨；老城区二手房交易受房龄、区位、基础设施老旧等因素影响，大多有价无市，成交价格相对较低，交易量相对较小。
二、影响房产市场的主要因素
（一）成本因素是房价上涨的推手。物价上涨和人工工资上涨带动拆迁成本不断增加，土地价格随着经济的快速发展水涨船高。加之，消费升级要求配套设施提高标准，也增大了商品房开发成本。老城区拆迁改造进度较慢，姚桥新区可供建房的土地不多，近年来入驻雅安房企不断增加，对土地需求比较旺盛，行业竞争加剧带动土地拍卖价格不断上涨。雅安正黄集团2011年进驻前，楼面均价不到1000元，2017年新建楼盘翡翠云庭楼面均价已在2000元以上；今年新开盘的凯悦天地楼面均价为2478元；地理位置较好的江湾城楼面均价高达4000元以上。拆迁、土地、人工工资和同比价格上涨达30%的建筑材料成为商品房价格不断上涨的主要推手。
（二）设施建设升级效应推升销量。雅安经济发展相对滞后，前期房产开发较为迟缓。受“5.12”、“4.20”地震影响，出于居住安全和提升生活质量考虑，住房以旧换新、以小换大、更新换代成为时尚，新建框架结构房倍受刚性需求和改善性需求群体的偏爱。加之，随着新城建设进程加快，各项基础设施都较老城区完善。市医院二院区、四医院、雅中新校区建成、天立名校入驻，区公安新址办公、桃花岛开园等极大地方便了居民上班、上学、就医和生活，基础设施的不断完善符合消费升级需求，新城购房成为刚性和改善性需求者的首选。
（三）政策调控释放了购房需求空间。2015年，雅安出台了一系列促进住房消费的政策。其中住房公积金政策规定的父母子女可以“亲情提取”公积金共享购房、双职工最高可贷款60万元、一次性提取公积金账户余额缴首付等政策，极大地激发了城郊、区县群体的潜在购买力，释放了大量改善性购房空间，有效地提升了市区购房消费的热度。另外，雅安城镇保障性安居工程和新城建设拆迁安置中货币化安置占比较大；许多大、中城市住房限购令不断升级，外出务工中有购房意愿者将购房区域改为家乡等因素，对雅安房产“量价双升”也起了推波助澜的作用。
三、雅安房地产市场未来趋势分析
雅安作为一个人口体量较小的地级城市，经济发展相对滞后，经济排位相对靠后，但近几年的房价却快速攀升，似乎呈现出房价上涨幅度与经济发展速度不匹配的态势。但具体来看，雅安受经济、区位、人口等多因素影响，房地产行业在先前较长一段时间内发展较缓慢，房地产开发数量少，可供应楼盘稀缺，无法满足大量刚性需求及地震后的改善性需求购房。近年来，随着新城建设进程加快及外来房企的进驻，新建楼盘不断增加，基础设施和服务水平不断改进，百姓改善住房愿望十分强烈，带动雅安城区楼市成交额和成交面积逐年上升。由此可见，先前的供不应求只是雅安房地产发展基数较低的短期体现。2017年10月以来城区大批楼盘建成交付，房产市场供销两旺。目前来看，雅安房产供需基本趋于平衡，房价稳中有涨。随着商业地产“去库存”进程加快，房贷利率上调、公积金政策新变更等政策的陆续出台，长期来看必将有效剔除房地产市场中为数不多的投机因素，达到抑制投机、规范投资、鼓励居住消费的目的，雅安房地产市场必将更加持续健康的发展。
四、意见或建议
（一）适度把握土地供应节奏。雅安生态良好，气候宜人，前期房地产发展基数较低，近年来大力开展新城建设，可供发展的空间较大，吸引了许多房企进驻。但雅安地处山区，可供成片开发的土地资源有限，为有效防止过度开发土地，保护雅安良好的人居环境，要加强土地监管，提高土地统征、储备和管理能力，尽快盘活已出让土地。结合新城建设的总体规划，科学引导房地产开发，合理预留开发空间，合理调整土地供应结构，供应方式及供应时间。让宝贵的土地资源得到高效的利用。
（二）加快商业地产“去库存”。雅安房地产业近年来迅猛发展，对促进新城建设和城乡一体化发挥了重要作用。但雅安人口、经济体量较小，旅游资源丰富但深度开发力度不够，加之近邻省会成都，流动人口占比不大等因素，整体上对商业地产的需求能力十分有限。要清理盘活商业地产库存，需进一步优化房地产供给结构，适量减少商业地产的供给，积极探索落实“商”改“住”，切实以居住为主、以市民消费为主，以普通商品住房为主，推动主体需求的合理化。
（三）加强房地产行业监测工作。雅安前期房地产发展基数较低、目前新城建设进程加快，基础设施建设升级带来的房产升值效应，仍将会带动雅安市区房地产价格稳中有涨。为此，要强化房价季度、年度分析预测和房地产项目跟踪管理工作，通过期房限转、金融税收调整、商品房网上登记等政策办法，及时掌握房地产价格动态和走势，合理安排开发计划，有效抑制投资需求和超前需求，让房价与雅安经济发展水平相适应，与群众的收入水平相一致，确保雅安房地产业持续健康发展。
（四）进一步放活二手房交易市场。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，提升居民购买积极性，不断完善和繁荣二手房交易市场，推动雅安房地产业健康有序发展，真正为城市建设和城乡一体化建设做出积极的贡献。
（撰稿：张敏、黄依 审核：杨模英）
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