商品房买卖，合同文本多由开发商提供，存在开发商为了重复使用而预先拟定，并在签订合同时未与购房人协商的条款，即“格式条款”。

正因“格式条款”未经磋商订立，实际履行过程中各方易有理解分歧，是买卖纠纷类案件常见的争议焦点。

近日 ，市消委会根据近年来商品房消费投诉情况，梳理了有关商品房方面包括物业、车库等方面存在的“格式条款”陷阱，为消费者打好“预防针”。

信息服务费无法律依据

今年1月，市民小李在市区某楼盘看中了一套房子。在售楼服务人员的介绍下，小李支付了1万元的定金和4000元的信息服务费。

当小李准备办理相关房贷手续时，却因为一张信用卡没有还清欠款，造成自己因“信用记录不良”无法办理房贷。他之前交的1万元定金无法退还，因为此前的合同上写着“本协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还”条款。

小李觉得不合理，立即向工商部门反映。接到投诉后，市消委会联合工商执法人员前往该楼盘售楼部进行调解。经过了解，小李因个人信用记录造成无法签订合同，责任在于小李。不过，执法人员发现，信息服务费没有法律依据。

开发商自己订立的合同属“格式条款”，明显不利于消费者，经过调解，开发商最终同意退还4000元的信息服务费。

市消委会相关负责人提醒：消费者签订购房合同时，一定要仔细阅读相关格式条款，以免无法退返定金。

根据相关规定，出卖人（开发商）通过认购、订购、预订等方式，向买受人（购房者）收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

“不可归责于当事人双方的事由”，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

此外，市消委会相关负责人提醒广大消费者，在选购商品房时，对方要求缴纳诚意金或意向金时，应予拒绝，以免事后引发不必要的麻烦。

签订合同遭遇“霸王条款”

2016年下半年，市民吴先生在市区某楼盘先付了定金，定购了一套房子和一个车位，但因办理相关按揭贷款时，没有完成银行审批，无法购买房和车位。吴先生准备退购房和车位，但对方却以违约为理由，拒绝退还定金。

吴先生只好向市消委会投诉。

经过调查了解，市消委会相关工作人员发现，吴先生与房产商签订的合同中，有诸多“条款”，如合同中明确指明吴先生要在“XX银行办理相关按揭手续”； 除此外，在合同条款中还有众多的“违约责任”：如乙方未按要求在指定银行贷款的，将不予办理相关手续，还应支付违约金；签订本合同后放弃购买车位，或未曾通过银行审批的，视同乙方违约，乙方已付定金作为违约金，支付给甲方，有权将该车位另行出售……

而在合同中，仅仅只有消费者应尽的责任和违约内容，却没有房产商的责任和违约内容。

市消委会相关负责人介绍，这些条款都属于“霸王条款”，购房合同约定明显有利于开发商。合同中的部分条款对双方违约赔偿责任的约定明显不对等，违背了《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国合同法》中公平交易原则，可视作无效条款，而合同其他条款继续有效。另外，违约责任应进行对等约定，如果出现明显不对等的条款，购房人可以选择不接受该条款约定，并有权要求修改条款内容。

车位（库）合同条款内容有隐瞒

2016年3月，市民张女士在市区某楼盘购买了一套商品房，在购买时专门询问了有无车库，对方回答有车库。

但今年1月，张女士准备入住时，开发商却告知此商品房没有车库。张女士决定退订商品房，但与开发商交涉几次，都没有结果，于是向市消委会投诉。

市消委会调查了解后发现，双方在签订合同时，合同上清楚地写着商品房与车库是一起购买的。但因为楼盘的地下室为人防设施， 因此没有车库。相关调查人员认为，消费者在买房时，明确提出了要与车库一起购买，但开发商没有如实告知消费者是否有车库。

此外，市民刘先生也遇到此类问题。今年2月，刘先生所在的楼盘公开出售地下车位，向业主全额收取地下车库车位购买款，并出具收据。在此过程中仅由业务员口头表示有产权，并未公开出示建设、房管部门的销售许可。3月1日，开发商向部分已交付购买车位全款的业主通过打电话、发短信的方式，通知业主签订《地下车位买卖合同》，并缴纳大修基金。但未出具建设部门对地下车库建筑验收合格的依据，也未公开房地产主管部门对其销售地下车库的许可。

经过调查了解后发现，开发商违反《四川省合同监督条例》的相关规定，没有明确所购车位是使用权还是所有权，没有明确维修基金的收取依据、收取比例等。

市消委会提醒广大消费者，在购买商品房和车位时，消费者是有知情权的，消费者一定要认真询问相关内容后，才与对方签订合同，确保自身的消费权益得到保护。

解释权不应排除消费者

2015年上半年，消费者陈先生在市区某楼盘买了一套商品房，在签订合同时也买了一张“物业管理费抵用卡”。但当今年陈先生入住后，他的“抵用卡”被告知已经过期。

陈先生觉得很不合理，于是向市消委会投诉。

市消委会经过调查了解后发现，双方的合同上写着“该卡抵扣的期限为业主正式接房当日起1年”，并在合同末尾写着“本卡的最终解释权归XX公司”。首先“正式接房”的意思不明确，是指业主入住还是签订合同之日起算？如若是按签订合同之日开始算物业管理费用，又与相关法规不符。市消委会相关负责人说，在日常的消费过程中，消费者常会看到“该条款（章程）的最终解释权归我公司所有”、“我公司依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规对该合同进行解释”等条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”可见，对于合同条款的解释权并非一方当事人所享有，而是由合同各方当事人共同享有。在合同履行过程中，如果双方当事人对合同条款的理解发生争议，应由合同各方当事人共同协商解决，而不应由一方当事人说了算，更不应以格式条款来排除消费者对合同条款进行解释的权利。

物业服务合同条款有歧义

今年2月，市民刘女士在市区某楼盘买了一套商品房，并与物业公司签订了一份有关物业服务的相关合同。    

刘女士所买的楼房，下面两层是商铺，从三楼开始才是住房。

在此合同上写着物业管理费的收费标准：住宅，1-2楼为1.3元/月/平方米，3楼以上（含3楼）为1.5元/月/平方米。商用，3元/月/平方米。

刘女士住在3楼（即商铺之上），在交物业管理费时，对方认为刘女士住在3楼，应按1.5元/月/平方米缴纳物业费用，但刘女士认为，自己住在住宅区的1楼，应是按1.3元/月/平方米来计算。

双方争论不休，最后刘女士向市消委会投诉了此事。

市消委会相关工作人员调查了解后发现，在双方签订的合同中，物业管理费用上，楼层的划分有歧义，即商家应当区别好住宅和商用的物业管理费用。相关工作人员支持刘女士的观点。经过调解，物业管理方面按1.3元/月/平方米的费用来收取物业费。

市消委会相关负责人介绍，消费者在与物业管理方面签订合同时，一定要注意一些条款，如若出现上述有歧义的情况时，一定要弄懂条款，以免到时引起纠纷。

相关链接

针对商品房买卖中签订合同的“格式条款”，市消委会专门找出了《中华人民共和国合同法》中相关内容供广大消费者参考并做出了相应解释。

《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

也就是说，当买卖双方对“格式条款”的理解有争议，首先应该是以一般人的理解力为标准进行统一且客观地解释；而当存在两种以上的解释均合理时，考虑到开发商作为条款制作人，有可能通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人，此时，应对开发商作出不利的解释，以维护购房人权益；再者，“非格式条款”是双方在平等基础上逐条磋商拟定，充分尊重了双方的意思，所以发生条款冲突时“非格式条款”比“格式条款”优先适用。

同时，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”  第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

根据上述规定，开发商负有就“格式条款”向购房人解释说明和提示注意的义务；开发商通过“格式条款”规避应负的义务、或是加重购房人责任的条款，如约定认购定金不作退还、楼宇外墙面使用权归开发商、面积误差不能退房等，均属无效。

市消委会相关负责人提醒广大消费者，鉴于“格式条款”的特殊性，市民在签订相关合同时应注意：一、仔细并逐条阅读合同文本，有疑问的条款可当场要求开发商予以释明；二、对于“格式条款”，购房人有权选择接受或不接受，亦可商定修改；三、手写、手填等“非格式条款”具有优先适用性，若有特殊约定事项应以书面形式明确载入合同文本。

雅安日报/北纬网记者 黄伟