名山县张国华夫妇有两间房屋(门市和房屋)，整体出租给陈正福，用于经营茶楼和宾馆，签约租期为10年，合同约定，租房人未经房东同意，不得转租，房东每年5月31日收取租金。

　　去年，张国华因收不到租金，经过深究后发现，自家房屋已被多次转租，于是一纸诉状将原承租方告上法庭，要求解除合同……房东张国华在历经一审败诉，二审胜诉，再审再胜诉的三场官司，此事最终以房东张国华胜诉告终。

　　事件回放——

　　一次收款

　　牵出房屋被转租

　　2007年11月，张国华夫妇将房屋出租给陈正福，双方签订了《房屋出租合同》，租期为10年。合同约定了支付租金的时间期限为每年的5月31日，第一年的租金为1.4万元，此后每年递增1800元。合同还规定，陈正福未经张国华同意，不得转租。

　　陈正福承租房屋后，将承租的房屋改建成宾馆，进行装修、改造，并依法办理了相关营业执照。

　　去年6月初，久等未能接到陈正福交租金的电话，张国华亲自前往陈正福的宾馆拿钱。让张国华没想到，他竟然吃了“闭门羹”。没有收到租金的原因很简单，现在宾馆负责人李华告知，他是从吴庆生处接手宾馆的，房屋租金不可能付给张国华，为证实自己的说法，李华出示了与吴庆生所签订的相关合同。

　　李华的一席话，让张国华有点“丈二和尚摸不着头脑”，张国华当即电话询问陈正福缘由，此后，张国华才知道，他把房屋出租给陈正福使用后，陈正福的宾馆只开了两年就转租给他人了。

　　事后，陈正福答应支付租金，希望继续扮演“租客”角色，但被张国华拒绝。张国华拒收租金理由是：陈正福的行为已经违反了当初签订的《房屋出租合同》规定。随后，张国华一纸诉状，将陈正福告上当地法院，请求法院依法判令：张国华与陈正福签定的《房屋出租合同》，从2013年6月1日起解除;由陈正福给付2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金2.3万元;由陈正福支付违约金8万元。

　　双方焦点——

　　三易其主

　　房东是否知道转租

　　去年11月，当地法院开庭审理这一房屋租赁合同纠纷案。庭审中，张国华把房屋出租给陈正福后，陈正福又将房屋转给他人经营的事实无太多争辩，争辩关键是陈正福在转包过程中，张国华是否知晓的问题。

　　陈正福称，他将宾馆交与他经营，系承包，不是转租，而且张国华知道此事。陈正福在答辩中说，自承租房屋开宾馆以来，虽然将宾馆承包给了他人，但名义上的经营者仍然是自己。同时，宾馆承包给他人后，承包人重新对宾馆进行过装修，张国华曾与宾馆服务员聊天，服务员也向张国华谈及此事，所以认为张国华知道自己将宾馆承包他人一事，也没有进行任何的干涉，表明张国华默认其承包一事。而且，陈正福曾多次找张国华交租金，张国华都以未经允许将房屋租给他人为由不同意收取。

　　张国华称，他自始至终就不知道宾馆被多次转让。他在陈述中说，首先，合同法上没有承包这个分类，其次，双方签订的房屋出租合同，有特定的主体限制，只有被告才能对房屋享有使用权，无论被告与谁签订什么合同，只要改变了特定的使用主体，就违背了双方间的约定，就是违约行为。自己虽然到过宾馆，看到房子在装修，但看到宾馆营业执照上的名字都是陈正福，以为是被告在装修，自己的确与宾馆服务员聊过天，但从没有提过经营者已经换人的事，而且，每年拿租金前，陈正福都会电话通知他到宾馆找指定的人拿钱，他拿到钱后很快离开，觉得陈正福是在重新装修房子而已。

　　最终结果——

　　三场官司

　　解除合同收回房屋

　　当地法院针对案件争议焦点：原告请求解除合同理由是否成立，即被告是不是未经房东允许将承租的房屋进行转租，是不是未按合同规定按时交纳租金等问题进行分析。

　　一审法院认为，陈正福因自身原因，将宾馆承包给他人经营，在他人承包经营过程中，宾馆对外名义经营者均为陈正福本人。本案中存在层层转包的事实，但对外名义经营者均为陈正福，依照法律规定，对外承担法律责任者应为陈正福及实际经营者。陈正福虽然未将他人承包房屋的事实告知张国华，存在一定责任，但从维护交易秩序的稳定，发挥物尽其用的原则出发，张国华请求解除合同，不宜支持。为此，一审法院作出判决：判决生效后十日内，陈正福给付张国华2012年6月1日至2013年5月31日2.3万元租金;驳回原告张国华请求解除合同和支付违约金8万元的诉讼请求。

　　此宣判一出，张国华不服，向市中级人民法院提起上诉，诉讼中，张国华撤回请求陈国福支付8万元违约金的请求。

　　今年1月6日，市中级人民法院受理此案，并于2月1日开庭审理。

　　二审法院经过审理后认为，陈正福承租张国华房屋后，在宾馆的营业执照中经营者未改变的情况下，以其“承包”方式交由他人使用，《房屋出租合同》中的主体陈正福已经改变，在事实上构成了转租，违反了双方所签的《房屋出租合同》相关内容。关于张国华知道房屋转租事实的时间问题，一审法院中的证人是陈正福聘请的宾馆工作人员，该证人的证言不能成为证据。市中级人民法院作出二审判决：撤销一审法院作出的“驳回原告张国华请求解除合同和支付违约金的诉讼请求”的一审判决，改判为：张国华与陈正福所签《房屋出租合同》于2013年6月1日解除。

　　陈正福收到二审法院判决书后，不服二审判决，向市中级人民法院申请再次审理。市中级人民法院再次审理后，作出了驳回上诉人的诉讼请求，维持二审判决的判决。(当事人为化名)

　　实习生 高惠茹 记者 彭加权