2019年起国家统计局扩大房价统计调查城市范围,下发《国家统计局住房和城乡建设部关于扩大房价统计调查城市范围工作的通知》,在调查方法制度等方面对房价统计调查工作提出了新的要求。其中二手住宅价格统计调查中,对原70个大中城市的工作内容进行了一定调整,要求二手住宅价格采集要“双轨”运行,即在取得二手住宅网签数据的同时,依然采用现行调查方式收集数据。如何做好双轨制下二手住宅价格统计调查工作,本文结合南京实际情况提出一些思考。
一、二手住宅价格统计调查现状和存在的问题
(一)二手住宅网签方面
2019年开始,二手住宅网签数据正式纳入二手住宅价格统计调查范围,就原70个大中城市来说,目前是作为调整二手房中介企业数据分类权重的重要依据。南京队及时与市房产局进行对接,在次月月初第一天取得调查所需的上月全部二手住宅网签数据,按制度要求进行操作。与新建商品住宅网签数据不同,由于缺乏前期的工作基础,二手住宅网签数据整理、审核方面难度较大。
数据整理方面:一是部分字段缺失问题,目前获取的原始网签中朝向、建成年份字段完全缺失,幢号、所在层、住宅结构字段部分缺失,需要人工逐条进行查找、补充;二是无法提供准确的小区名称,由于部分二手住宅房龄较长,且可能涉及不同产权类型,其小区名称无法像新建商品住宅一样精准,现有原始网签的做法通常是在项目地址中截取一段字符作为小区名称,与新建商品住宅网签数据的项目名称命名方式差异较大,对后期分小区进行数据统计影响较大;三是数据格式不规范,例如项目地址没有按“XX区XX路”这样的要求提供,又如行政区划没有填“XX区”,而填成其下级单位“XX街道”等。
数据审核方面:一是由于二手住宅网签信息收集不如新建商品住宅网签全面,目前每套新建商品住宅的销售备案情况(价格、面积、楼层等)均能在市房产局的官方网站上找到,便于房价统计人员在数据审核过程中对存疑的数据逐条核实,而二手住宅网签原始数据核实工作欠缺这样的平台;二是虽然目前南京市二手住宅交易全面实行网签,但是仅能约束大部分中介合同中价格的真实性,现有二手住宅网签中约10%的成交是由个人与个人之间完成的,没有中介磋商环节,其中依然存在“阴阳合同”现象,对于数据准确性带来一定难度。
与此同时,二手住宅网签中时有的登记性误差导致的数据失真,增添了整理、审核难度。
(二)二手房中介企业方面
双轨制下,原70个大中城市进行的二手房中介企业数据采集工作依然是统计调查的重要环节。目前南京队所有样本企业已全面覆盖11个市辖区,确保样本数据更具有代表性,其中既包括大中型连锁中介企业,也包括部分区域型中介企业。南京队于每月月末收集各企业的《二手住宅销售价格调查表》,对报表数据进行整理、审核,对报表中存疑的部分及时与企业进行确认,保证数据质量。同时于次月月初选择部分中介企业及其门店进行走访调研,填写《重点房地产经纪机构住宅销售价格调查问卷》,了解中介企业的生产经营、市场运行以及房价预期等信息,及时掌握全市二手住宅市场基本情况。工作中需重点关注的问题主要有三个方面:
一是报表数据质量。目前二手房中介企业报表多为市场部或权证部工作人员填报,每月报表期是企业内部工作最繁重的时候,部分上报人员会到报表截止当天的最后才提交报表,压缩了报表审核时间。部分中介企业人员流动性较大,工作交接频繁,虽然每年多次对上报人员进行培训,但因新手原因,在调查小区及上报房源确定、价格评估等方面与要求还有差距,一定程度上增加了报表审核工作量。
二是调研问卷情况。《重点企业住宅销售价格问卷试点调查制度》要求每月对10家重点中介门店进行走访调研,调研过程中发现部分企业门店填报困难较大。一方面由于每月调研时间紧,既要满足问卷中全月数据获取的要求,又要按时完成调研,因此调研集中在月初的头两天,而许多中介门店月初正是全体人员冲业绩的关键时期,门店有关成交、挂牌情况统计还未完成;另一方面由于问卷需要门店负责人对全市范围二手住宅销售价格变动、未来半年内房价走势预期及当前房地产宏观调控政策做出判断,多数门店负责人表示只了解所属区域情况,很难对全市整体情况做出较为准确的预判。
三是样本企业调整。随着南京二手住宅市场不断变化,各二手房中介企业的竞争也愈发激烈,部分企业的经营模式在不断调整。如南京队原有某样本企业从直接运营模式改为加盟模式,加盟门店数据无法按时获取;又如某样本企业由于市场占比过小、经营不善而被大型中介企业收购,无法继续提供数据等。企业经营模式调整会影响数据上报工作的连续性,市场占比过小的样本企业其数据代表性会下降,必须及时进行样本企业增补。
二、双轨制下如何做好二手住宅价格统计调查工作
(一)提高思想站位,明确意义
党的十九大报告提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,房地产与发展经济、改善民生息息相关。房价统计人员必须认识到房价统计工作的重要意义,树牢“四个意识”,以全面准确反映房地产市场运行情况为目标,把思想和行动统一到党中央国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求上来。认真学习、领会国家统计局下发的文件精神,理解双轨制对于二手住宅价格统计调查的重要性,落实双轨制运行中各项工作安排,严格按照新制度要求深入了解二手住宅市场情况,紧抓数据质量不放松。用积极的心态做好二手住宅网签数据上报、二手房中介企业数据调整等工作,同时按要求加大对中介企业及其门店的走访调研力度,每月按时按量完成各项工作。
(二)加强部门联系,提升效率
南京队长期与市房产局建立工作联系机制,及时掌握市场相关情况。根据国家局关于二手住宅网签数据上报要求,及时向市房产局发函,明确需要其提供的二手住宅网签数据各个字段,并对数据格式、提供时间等提出了要求。对于每月获取的网签数据严格保密,不以任何方式泄露。初期获取的二手住宅网签数据中,空缺字段较多,南京队致力提高二手住宅原始网签质量,反复与市房产局沟通,不断优化原始网签数据。同时在二手房中介企业增补工作中,及时向房产局了解情况,确定增补企业。
(三)做好数据审核,把好关口
二手住宅网签方面,首先必须保证报表所需全部字段的完整性,对于原始数据存疑的部分及时核实。例如成交数量是否属实的问题,与房产局进行确认;成交项目的总价、单价、面积是否与市场相符的问题,参考该项目的市场情况结合数据之间的逻辑关系进行核实。对确实存在错误的数据进行剔除,按照制度要求进行标准化数据处理、HPI程序录入等操作。企业数据方面,首先审核企业数据格式是否规范、字段是否有空缺等,若当月上报成交套数较小需与企业核实原因,若价格涨跌幅过高或者过低需要企业做出说明,保证价格评估同质可比。分析各月度数据之间的关联性,通过不同企业上报样本在区域、数量、价格等方面的差异比较,评估当前二手住宅市场行情。分析二手住宅网签与二手房中介企业数据之间的关联,根据二手住宅网签数据结构对中介企业数据的分类权重进行调整。
(四)优化企业培训,提高质量
一是突出新制度需要调整的统计内容,明确走访调研的重要性,向企业讲解《重点房地产经济机构住宅销售价格调查问卷》的填写方式,及时解答企业对于问卷内容有疑问或不理解的地方;二是重点解决上报工作中存在的问题,指导上报人员根据操作流程进行报表上报,按照制度要求进行样本选取、结合市场行情进行价格评估、依照逻辑关系进行数据自审等,确保报表报送及时高效、数据内容真实准确、价格评估同质可比;三是丰富培训方式,在“面对面”讲解的基础上,增加“点对点”互动环节,线上线下相结合解决部分个性化的问题,同时鼓励企业之间相互交流、分享经验。
(五)突出普法宣传,加强感性认识
在日常工作中借助业务培训、走访调研等机会主动对企业开展普法宣传,维护政府统计工作的权威性,明确二手住宅价格统计调查的重要性,着力提升企业思想认识,向企业严明统计数据造假的危害性,督促企业按时上报、规范操作、数据真实。重点讲解统计执法检查工作的具体内容,强调执法检查的重要意义,以案例的形式讲解在以往统计执法检查工作中发现的问题,明确统计造假、弄虚作假行为带来的危害及法律后果,加强企业的感性认识,转变企业观念,促使企业积极配合统计调查工作。
(六)及时调整样本,做好衔接
密切关注样本企业各方面情况,企业数据出现问题及时查找原因,企业无法满足样本代表性要求时及时进行调整。样本企业增补过程中,通过南京网上房地产、365淘房等互联网平台搜索信息,结合实地走访调研情况,参考房产局提供的信息,全盘梳理全市范围内成交量较大、经营相对稳定、机构比较健全的中介企业进行增补。要求增补企业能够定位到岗、责任到人、职责清晰,企业具体上报人员按时参加业务培训,对方法制度理解到位、执行到位,按要求及时上报。确保样本调整后,调查工作和数据的较好衔接。
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