我市物业管理中存在的问题及对策

物业管理作为城市发展的一个重要组成部分，事关新型城镇化的进程和质量，事关广大业主群众的切身利益，事关城镇居民生活与工作的安全、舒适、文明、和谐。现就我市物业服务行业发展现状、存在的问题及对策作简要分析。

一、我市物业服务行业基本情况

（一）物业服务企业资质和从业人员情况。截至2016年10月底，全市注册及备案的物业企业（含外地）共81家，其中本地物业企业60家，外地入雅的物业企业21家。资质情况：一级资质6家（外地企业），二级资质8家（本市2家），三级资质67家（含暂定三级12家）。全市物业服务行业从业人员近8000人；实施社会化物业管理的住宅小区88个，其中，雨城区51个、名山区13个、天全县4个、芦山县2个、宝兴县1个、荥经县6个、汉源县5个、石棉县6个；实施物业服务面积626多万平方米，其中雨城区516多万平方米，物业服务覆盖率38.5%，获得“省级物业管理优秀大厦”项目1个(雅安市行政中心)。

（二）物业服务执行的收费标准和收费情况。从2014年8月起，雨城区前期物业服务和保障性住房前期物业服务等级政府指导价收费标准分为四级标准收费（按服务等级级别收费）：一级0.40元/㎡，二级0.60-1.00元/㎡，三级0.80-1.30元/㎡，四级1.00-1.60元/㎡，较符合当前市场的收费实际。各物业小区物业服务费的收缴率普遍较低，平均收缴率仅为60%左右，少数小区还达不到40%，如“温州商城”住宅小区等。

（三）住宅专项维修资金的归集和使用情况。截至10月，全市住宅专项维修资金的缴交余额为8480余万元，累计支出320余万元。除汉源县（因新县城房屋未办证）外其余县（区）均已开展住宅专项维修资金的缴交业务。

（四）物业管理行政主管部门机构设置情况。截至目前，除市房管局在2015年底成立物业管理科外，全市各县（区）均未设置物业服务行业管理机构。近年来，我市住宅小区不断增加，维修资金的数额不断增多，但各县（区）均没有成立住宅专项维修资金管理机构，住宅专项维修资金的规范化管理难以开展。

二、物业管理工作目前存在的问题

近年来，虽然我市物业管理工作取得了一定成效，但仍存在物业管理滞后、建管之间缺乏有效衔接、业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立等问题，主要表现以下几方面：

（一）老旧小区建设遗留问题突出，难以实施规范的物业服务。我市老旧小区规划起点不高，缺乏必要的物业管理用房等公建设施设备。这类小区遗留问题多、规模小、分布零散，业主有偿消费观念不强，缺乏市场主体，物业企业不愿接管，多数老旧小区长期处于无人管问的状态，小区环境脏乱差的现象普遍存在。

（二）物业缴费率偏低，市场运作不完善，物业企业资质低，多种因素制约物业企业发展。一是物业服务行业成本不断上涨，收费难问题也一直困扰企业，多种原因使物业服务企业走上了收费率低，服务标准降低的恶性循环。二是本地物业企业资质低、从业人员素质不高，缺乏管理手段和竞争能力。三是企业服务意识不强。有些企业将自己定位为管理者，没有认识到物业管理的核心是服务，致使我市物业管理服务质量差。

(三)前期物业管理存在矛盾，业主参与意识不强。有的开发企业为促进销售，对物业管理做一些不切实际的承诺。由于缺乏严格的物业承接手续，物业使用过程中暴露出来的问题责任不清，损害了业主权益，业主以不交物业费进行抗争，加剧了业主与企业的矛盾。同时部分业主对物业管理认识不够，不主动参与小区管理，也不支持业主委员会工作。

(四)业主委员会成立难，业主委员会运行机制不健全。据统计，雨城区备案的业主委员会仅有24个，约占物业服务住宅小区总数的40%，大多数小区未成立业主委员会。一是业主的维权意识、法律意识较差，召开业主大会、制定业主公约时均无人参与。二是缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制。三是业主委员会只是业主大会的执行机构，没有实质性的权利，工作难度较大。

（五）职能部门履行法定责任不到位。一是职能划分不明晰，属地管理未落实。二是职能部门协调配合不好，政府牵头及各部门有效配合的体制和机制还不够完善。三是街道、社区的管理职能落实不好，基层组织与业主委员会、物业服务企业三者之间相互促进、相互监督、共建和谐小区的机制尚未有效形成。

三、物业管理工作措施与建议

物业管理行业是随着我国房地产业的发展，特别是住房制度改革而出现的一个新兴行业。是否具有一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，也关乎广大群众日常生活质量。怎样做好这项工作，值得认真思考与探索。

（一）进一步提升物业服务水平。一是强化企业监管，定期对住宅小区物业管理工作进行检查考评。二是完善普通住宅物业服务项目标准。建立起服务内容明确、服务标准规范、收费公开透明、按质论价的物业服务新机制。三是健全物管矛盾调解机制。综合运用行政调解、司法调解手段，全面调处小区管理中的各类矛盾纠纷。四是坚持居民自治与依法治理相结合，引导业主依法、理性、有序参与物业管理。五是进一步强化住宅专项维修资金使用管理。

（二）支持企业向市场化、专业化、规模化方向发展。一是逐步解决物业费收缴难问题，目前全市物业费收缴率低，严重制约了物业服务企业的生存与发展，下一步要积极探索建立物业费收缴速裁机制，着力破解物业费欠缴问题。二是建立物业服务企业动态评价机制。通过物业管理服务平台及各类媒体，宣传优秀企业，惩处并曝光失信企业，营造一个有利于优秀企业做大做强的市场环境。

（三）强化和谐物管氛围。进一步加大《四川省物业管理条例》的宣传力度，进一步理顺物业服务企业与业主之间的关系，引导业主增强契约意识和消费意识，使社会各界了解、理解进而支持物业管理，为行业发展营造良好社会环境。

（四）完善物业管理机制，将物业服务业纳入本地现代服务业发展规划。把推进物业管理工作作为加强基层社会管理、保障和改善民生的重要任务摆在突出位置，充分发挥辖区街道办事处、社区居委会在物业管理中的指导、协调和监督作用，理顺物业管理各方的权责关系，完善物业服务矛盾纠纷调处机制，真正形成“条块结合、以块为主、齐抓共管、协同推进”的工作格局。按照省住建厅“十三五”规划，将物业服务业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策，推动物业服务行业更好、更快发展。