浅析我市物业服务行业发展现状

随着住房制度改革的不断深入和住宅建设总量的持续增长，我市物业服务业发展迅速。物业管理作为城市发展的一个重要组成部分，事关新型城镇化的进程和质量，事关广大业主群众的切身利益，事关城镇居民生活与工作的安全、舒适、文明、和谐。此文就我市物业服务行业发展现状、存在的问题及下一步工作措施作简要分析。

一、我市物业服务行业基本情况

（一）物业服务企业资质和从业人员情况。

截至2016年7月底，全市注册及备案的物业企业（含外地）共81家，其中本地物业企业60家，外地入雅的物业企业21家。资质情况：一级资质6家（外地企业），二级资质8家（本市2家），三级资质67家（含暂定三级12家）。全市物业服务行业从业人员近8000人。

全市实施社会化物业管理的住宅小区86个，其中，雨城区49个、名山区13个、天全县4个、芦山县2个、宝兴县1个、荥经县6个、汉源县5个、石棉县6个；实施物业服务面积620多万平方米，其中雨城区510多万平方米，物业服务覆盖率38%，其中获得“省级物业管理优秀大厦”项目1个(《雅安市行政中心》)。

（二）物业服务执行的收费标准和收费情况。

从2014年8月起，雨城区前期物业服务和保障性住房前期物业服务等级政府指导价收费标准（雨发改价格〔2014〕18号），分为四级标准收费（按服务等级级别收费，不是按资质等级收费）：一级0.40元/㎡，二级0.60-1.00元/㎡，三级0.80-1.30元/㎡，四级1.00-1.60元/㎡，较符合当前市场的收费实际。 

各物业小区物业服务费的收缴率普遍较低，平均收缴率仅为60%左右，少数小区还达不到40%，如“温州商城”住宅小区等。

（三）住宅专项维修资金的归集和使用情况。

截至2016年8月，全市住宅专项维修资金的缴交余额为8500多万元，累计支出300多万元。除汉源县（因新县城房屋未办证）外其余县（区）均已开展住宅专项维修资金的缴交业务。

（四）物业管理行政主管部门机构设置情况。

截至目前，除市房管局在2015年底成立物业管理科（只有2人）外，全市各区县均没有设置物业管理行业管理机构。近年来，我市住宅建设发展较快，维修资金的数额不断增多，但全市各区县均没有成立住宅专项维修资金管理机构，若维修资金管理不到位，将影响业主切身利益，也不利于社会稳定。

二、物业管理工作目前存在的问题

物业管理工作取得了一定成效，但仍存在一些问题，物业管理中的矛盾和纠纷仍在一定范围内存在，《四川省物业管理条例》的一些规定未得到有效落实，主要表现在以下几个方面：

（一）老旧小区规模偏小，分布零散，建设遗留问题突出，难以实施规范的物业服务。

我市老旧小区规划起点不高，缺乏必要的物业管理用房等公建设施设备，小区道路、上下水管道、落水管、绿化、路灯、排污管道等年久失修，甚至损坏无法修复。这类小区遗留问题多、规模小、分布零散，业主有偿消费观念不强，缺乏市场主体，物业企业不愿接管，多数老旧小区长期处于无人管问的状态，小区环境脏乱差的现象普遍存在。

（二）物业收费普遍偏低，市场运作机制不完善，物业企业资质低，多种因素制约物业企业发展。

一方面物业行业是劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业总成本80%左右。近几年随着材料、人工费等服务成本的不断上涨，使企业经营困难。收费难问题也一直困扰企业。一是业主认为服务没有达到自己的要求，拒交物业费;二是有的空房户认为不住，就可以不交物业费;三是部分住户以困难为由不交费，个别业主甚至恶意拖欠物业费。多种原因使物业服务企业背上了沉重的包袱，甚至走上了收费率低，服务标准降低的恶性循环，影响了我市物业管理工作的持续健康发展。另一方面本地物业企业资质低、从业人员素质不高，缺乏竞争力。据相关资料显示，我国物业服务企业从业人员构成中，高中、初中及以下的分别为57.6％和12.6％，大专以上的仅为29.7％，而我市低学历的从业人员所占比例更高。有的物业服务企业把物业服务仅仅看成是简单的保安及清洁工作，未进行必要的专业培训和人才储备，大多使用临时招聘人员。由于待遇低，造成人员变动频繁，更留不住人才。同时，企业服务意识不强，有些企业负责人不认真学习《物业管理条例》等相关法律法规，不清楚自己该履行的义务和承担的责任。个别企业把自己凌驾于业主之上，认为自己是管理者，业主是被管理者。

由于本市企业资质低，近年来市区投入使用的新楼盘，开发企业在选聘前期物业企业时，要求企业资质在二级以上，将本地物业企业（均为三级资质）全部排除在外。本地物业企业只能待外地企业经营完第一年后才能接手。

（三）前期物业管理存在矛盾，业主参与意识不强，依法自治、契约意识还需增强，未能与企业良性互动，普遍存在“对立”情绪。

有的开发企业为促进销售，对物业管理做一些不切实际的承诺；个别开发商不能严格执行规划，物业服务用房、公共活动用房配备不到位，小区道路、围墙、视频监控等未能及时配套。由于缺乏严格的物业承接手续，物业使用过程中暴露出来的问题责任不清，损害了业主权益，很多业主将上述问题转嫁到物业服务企业头上，业主以不交物业费进行抗争，加剧了业主与企业的矛盾，为后期的物业管理埋下了隐患。部分业主只要不涉及自身利益就不愿意、不主动参与小区管理，也不支持业主委员会工作，对物业管理认识不够，与企业互动性差、沟通不畅，不主动协调解决企业与业主之间的矛盾，未能发挥应有的作用，企业和主业普遍存在“对立”情绪。

（四）业主委员会成立难，业主委员会运行机制还不健全。

目前雨城区备案的业主委员会有24个，约占物业服务住宅小区总数的40%，大多数小区未成立业主委员会。

一方面，由于业主的维权意识、法律意识较差，召开业主大会、制定业主公约时均无人参与。部分业主对业委会产生的程序、权利、职责、作用认识不足，有些形同虚设，很难发挥其应有的作用。另一方面由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，个别成员任意决定业主共同事务，损害了其他业主利益或业主的共同利益;同时业主委员会只是业主大会的执行机构，没有实质性的权利，工作难度较大。

（五）机构不健全，管理部门人员数量不足，综合管理不到位，影响工作开展。

雅安市房地产管理局物业管理科负责全市物业管理的指导工作和雨城区范围内物业管理工作及住宅专项维修资金的支取审核工作，工作量很大，但目前仅有两名工作人员，由于受房管局编制限制，很难增加工作人员。截至2016年7月底，其他区县还未设有专门的物业管理科（处、室）。经了解，全省多数市州成立了专门的房屋维修资金管理中心，但我市及区（县）目前还未设立专门的维修资金管理机构，没有专职负责维修资金管理的工作人员，住宅专项维修资金的规范化管理难以开展。

相关职能部门在涉及物业管理工作上的职责不明确，协调不顺畅。同时，街道办事处、社区居委会等没有专门的经费，未配备相应的管理人员，不能完全按照《物业管理条例》、《业主大会规程》的规定履行职责，牵头、监督管理和指导作用发挥不足。

三、物业管理工作措施与建议

物业管理工作是一项复杂的系统工程，它是基层民主自治制度的基础和平台，是社会治理的基础和平台，怎样做好这项工作，值得认真思考与探索。

（一）强化责任，加快完善物业管理体制机制。把推进物业管理工作作为加强基层社会管理、保障和改善民生的重要任务摆在突出位置，充分发挥辖区街道办事处、社区居委会在物业管理中的指导、协调和监督作用，理顺物业管理各方的权责关系，完善物业服务矛盾纠纷调处机制，真正形成“条块结合、以块为主、齐抓共管、协同推进”的工作格局。

（二）多措并举，进一步提升物业服务水平。一是强化对企业的监管。定期对住宅小区物业管理工作进行检查考评，对物业服务不规范行为、群众反映强烈的企业，坚决依法严肃查处；二是制定和完善普通住宅物业服务项目标准。建立起服务内容明确、服务标准规范、收费公开透明、按质论价的物业服务新机制，使广大业主明白消费，合法维权。三是建立健全物管矛盾调解机制。综合运用行政调解、司法调解手段，全面调处小区管理中的各类矛盾纠纷；畅通投诉渠道，在住宅小区设立投诉箱，方便业主反映问题，并督促企业及时妥善处理业主投诉，力争矛盾纠纷第一时间解决。四是坚持居民自治与依法治理相结合。重点加强业主委员会和物业管理委员会组建工作的监督与指导，提高业主自我管理能力，引导业主依法、理性、有序参与物业管理，进一步发挥业委会和物管会的正能量。五是进一步强化住宅专项维修资金使用管理。进一步简化申请流程，加快审批速度，方便群众办事，努力破解维修资金使用难问题。

（三）创新思路，支持企业向市场化、专业化、规模化方向发展。一是逐步解决物业费收缴难问题，目前全市物业费收缴率低，严重制约了物业服务企业的生存与发展。下一步要督促企业提升服务品质，提高业主满意度和信任度，让业主主动配合物业费的收取工作；同时积极争取相关部门的支持，积极探索建立物业费收缴速裁机制，着力破解物业费欠缴问题。二是建立物业服务企业动态评价机制。通过物业管理服务平台及各类媒体，宣传优秀企业，惩处并曝光失信企业，让广大业主有更充分的知情权和选择权，营造一个有利于优秀企业做大做强的市场环境。三是积极推动物业管理向现代服务业转型升级。

（四）加强宣传，进一步营造和谐物管氛围。进一步加大《四川省物业管理条例》的宣传力度。采取报纸、广播、电视、网络等各类媒体开展物业管理宣传工作，解读物业管理政策，分析典型案例，客观公正地宣传报道物业管理工作。通过加强宣传工作，进一步理顺物业服务企业与业主之间的关系，引导业主增强契约意识和消费意识，使社会各界了解、理解进而支持物业管理，为行业发展营造良好社会环境。