罗颖委员:
您提出的《关于对我市物业管理进行集中整顿治理的建议》(第61号提案)收悉,现答复如下:
一、我市物业服务行业现状
我市物业服务行业起步较晚,2005年以后才逐步出现较为正规的物业服务企业,开始推行社会化的物业服务。近年来,在市委、市政府的高度重视下,我市物业服务行业得到了明显发展,并逐步走向制度化、规范化轨道。
截至2019年4月底,全市注册及备案的物业企业(含外地)共110家,其中本地物业企业73家,外地入雅的物业企业37家。全市物业服务行业从业人员近9000人。
全市实施社会化物业管理的住宅小区112个,其中,雨城区65个、名山区18个、天全县5个、芦山县4个、宝兴县1个、荥经县8个、汉源县5个、石棉县6个;实施物业服务面积630多万平方米,其中雨城区520多万平方米,物业服务覆盖率39%,其中获得“省级物业管理优秀大厦”项目1个(雅安市行政中心)。
二、存在的问题
我市物业管理工作存在的问题,主要表现在以下几个方面:
(一)老旧小区规模偏小,分布零散,建设遗留问题突出,难以实施规范的物业服务。
我市老旧小区规划起点不高,缺乏必要的物业管理用房等公建设施设备,小区道路、上下水管道、落水管、绿化、路灯、排污管道等年久失修,甚至损坏无法修复。这类小区遗留问题多、规模小、分布零散,业主有偿消费观念不强,缺乏市场主体,物业企业不愿接管,多数老旧小区长期处于无人管问的状态,小区环境脏乱差的现象普遍存在。
(二)物业收费普遍偏低,市场运作机制不完善,物业企业资质低,多种因素制约物业企业发展。
一方面物业行业是劳动密集型服务行业,劳动力成本及其费用占企业总成本80%左右。近几年随着材料、人工费等服务成本的不断上涨,导致企业经营困难。收费难问题也一直困扰企业。另一方面本地物业企业资质低、从业人员素质不高,缺乏竞争力,制约物业企业发展。
(三)物业管理中存在多种矛盾,影响物业管理工作的正常开展。
一是业主与物业公司的矛盾,主要表现在业主拒交物业服务费,物业公司服务不到位、不规范。二是业主委员会与物业公司的矛盾,表现在业委会操控物业公司,新旧物业公司交接难等。三是业主与业委会的矛盾,表现在业主大会召集难,涉及小区的重大事项表决难,业委会不能代表大多数业主正确履行职责。四是业委会与街道社区的矛盾,表现在业委会抵触甚至无视街道及社区的指导和监督,街道及社区的指导和监督苍白无力。五是物业公司与开发商及专业经营单位的矛盾,表现在物业公司与开发商之间的连带关系,物业公司难以站在公正立场处理纠纷,物业公司与供排水、供电、供气等专业经营单位相互推卸责任。这些矛盾不解决好,直接影响物业管理工作的正常开展。
(四)机构不健全,管理部门人员不足,综合管理不到位,影响工作开展。
市房管局物业管理科负责全市物业管理的指导工作、雨城区范围内物业管理工作、住宅室内装饰装修管理工作、既有住宅电梯增设工作、创卫工作及住宅专项维修资金的支取审核工作。工作量大,目前仅有3名工作人员,由于受房管局编制限制,很难增加工作人员。截至2018年底,其他区县还未设有专门的物业管理科室。经了解,全省多数市州成立了专门的房屋维修资金管理中心,但我市及区(县)目前还未设立专门的维修资金管理机构,没有专职负责维修资金管理的工作人员,住宅专项维修资金的规范化管理难以开展。
相关职能部门在涉及物业管理工作上的职责不明确,协调不顺畅。同时,街道办事处、社区居委会等没有专门的经费、配备相应的管理人员,不能完全按照《物业管理条例》、《业主大会规程》的规定履行职责,牵头、监督管理和指导作用发挥不足。
三、我局今后的工作重点
针对我市物业服务行业存在的问题,我局将主要做好以下几项工作:
(一)加强物业服务企业的管理。我局将严格按照《四川省物业管理条例》的规定,对全市物业服务企业的信用档案进行严格管理。我局将积极组织物业服务企业学习物业管理相关规章制度,帮助物业服务企业强化自身企业素质,协助企业推进行业诚信体系建设,引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任,确保物业服务质价相符,努力构建和维护良好的物业服务市场秩序。引导物业服务企业改进员工管理,加强员工职业技能培训和职业道德建设,规范从业人员服务行为。
对服务不到位且不积极配合整改的物业企业进行严格整顿,必要时,将暂停该物业公司从事物业服务活动。
(二)树立企业物业服务意识和业主自治意识。现阶段,我市广大市民、购房人对物业服务还不是很了解和接受,物业服务意识尚未形成,加上物业服务企业服务质量有待提高,因此造成不少物业服务纠纷。对此,我局将加大力度协助街道办帮助小区成立业主委员会,鼓励业主对物业管理工作进行自治。协同街道办处理好业主、业委会、物业企业之间的矛盾纠纷。维持良好的物业服务供需环境。
(三)切实加强行业监管。按照立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体目标,切实发挥行业行政主管部门监管作用,依法开展物业服务行业违法违规行为专项整治,推进物业管理制度化、法制化、规范化建设,促进企业增强服务意识,融洽业主与物业企业关系。对管理混乱、服务质量差、社会形象差的物业企业依法予以处罚并列入企业不良信用信息;对管理规范、服务标准、信用良好的企业,进行重点扶持培育。通过专项整治、奖优罚劣,实现物业企业自身建设、服务行为进一步规范,使物业企业违法违规行为、业主违法违约行为、物业服务纠纷得到明显减少,群众反映强烈的问题得到有效整改,推动全市物业服务水平发展。
(四)进一步完善小区配套设施。对小区配套设施不完善等问题,我局相关业务科室进行了认真研究,包括绿地、道路、全民健身活动场所、停车场(库)、物业管理、社区办公等功能性用房和公共空间。我市建设用地地块出让前须按照《雅安市规划管理技术规定》对配套设施进行规定并作为土地出让条件,在后期方案审查以及竣工验收环节均会严格按照地块出让时规定的条件进行审核验收,确保配套设施的配置和控制指标符合相关规定。
(五)对小区成立业主委员会给予更大的协助和支持。为更好地保障小区业主的权益,推动业主委员会的建立,按照《四川省物业管理条例》的规定,我局将会同街道办事处组织物业服务企业对业主委员会成立的具体操作流程以及相关知识进行宣传和培训,让物业企业充分认识成立业主委员会的意义和重要性。督促物业企业立足和谐开展物业服务工作,与业主委员会共同营造温馨的社区环境,努力开创物业服务新局面。对于物业企业以非法或不正当手段阻挠业主委员会成立的情况,经调查核实后,将对物业企业进行严肃处理,同时作为反面教材组织物业行业进行学习。情节严重的,将列为扫黑除恶中的乱象上报相关部门。
我局将严格按照《中华人民共和国物权法》和《四川省物业管理条例》的规定,积极做好本职工作,为我市物业服务行业的发展尽职尽责。同时,欢迎和感谢贵委员对我市物业服务行业的监督和指导。
(联系人:彭浩,联系电话:13981612626)
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